Kupovina prve nekretnine obično počinje pitanjem „koliko košta kvadrat“, ali dobra finansijska računica zahteva mnogo više. U Beogradu, gde se cene značajno razlikuju prema lokaciji, kvalitetu projekta i standardu gradnje, budući vlasnik treba da sagleda ukupnu cenu kupovine, uslove finansiranja i troškove koji dolaze nakon useljenja.
To je posebno važno na tržištu novogradnje, gde kupci sve češće porede ne samo kvadraturu već i energetsku efikasnost, parking, bezbednost, opremljenost i sadržaje objekta.
Stambeni kredit: Počnite od budžeta, a ne od maksimalnog iznosa
Pre obilaska stanova korisno je da proverite kreditnu sposobnost i okvirne uslove nekoliko banaka. Visina učešća, rok otplate, vrsta kamatne stope i dodatni troškovi direktno utiču na to koliko će nekretnina zaista da košta tokom godina.
Aktuelni podaci Narodne banke Srbije pokazuju koliko je važno razlikovati fiksnu i promenljivu kamatnu stopu. Za period od 1. juna do 30. novembra 2026. godine prosečne ponderisane nominalne kamatne stope koje NBS koristi za zakonska ograničenja kod stambenih kredita iznose, između ostalog, 5,09% za promenljivu i 4,29% za fiksnu kamatu u stranoj valuti. Kod promenljive kamate treba proveriti od čega se sastoji kamata i koliko bi promena referentne stope uticala na mesečnu ratu. Zato nije dovoljno pitati samo „kolika je rata danas“. Važnije pitanje je kako bi rata izgledala u različitim scenarijima tokom otplate.
Povrat PDV-a za prvi stan – ko može da ga ostvari?
Kod kupovine prvog stana u novogradnji jedna od značajnih pogodnosti može da bude refundacija PDV-a, ali samo ako kupac ispunjava zakonom propisane uslove.
Prema Poreskoj upravi, kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a za površinu do 40 m². Pravo može da se proširi za dodatnih 15 m² po članu porodičnog domaćinstva koji takođe ispunjava propisane uslove. Ako je kupljeni stan veći, refundacija se ne primenjuje na kompletnu površinu, već do odgovarajuće zakonski priznate kvadrature.
Pre potpisivanja ugovora zato treba proveriti lične uslove za refundaciju, dokumentaciju i način plaćanja. Pravo na povrat ne treba automatski da se uračunava u budžet dok se ne utvrdi da su svi uslovi ispunjeni.
Cena kvadrata nije cela računica
Prilikom izbora prve nekretnine lako je fokusirati se na kupoprodajnu cenu. Međutim, budžet treba da obuhvati i eventualno garažno mesto, troškove kreditiranja, osiguranje, opremanje i buduće održavanje.
U premijum novogradnji računica ima još jednu dimenziju. Lokacija, kvalitet materijala, profesionalno upravljanje, zajednički sadržaji i standard celog objekta mogu da utiču i na svakodnevni komfor i na dugoročnu atraktivnost nekretnine.
AFI Skyline Residence, na primer, nalazi se u Kneza Miloša 88b, dok su u okviru kompleksa dostupni podzemna garaža, 24/7 recepcija i obezbeđenje, wellness centar i uređene zajedničke površine. Kupovina je moguća i putem stambenog kredita.
Pre donošenja odluke korisno je da se detaljnije upoznate sa projektom Skyline Belgrade i da sagledate stan kao deo šireg stambenog okruženja, a ne samo kao određeni broj kvadratnih metara.
Prvi stan treba da se bira i za život za pet ili deset godina
Prva nekretnina ne mora da bude nekretnina za ceo život, ali je korisno razmišljati nekoliko koraka unapred. Da li će raspored da odgovara promenama u domaćinstvu? Koliko je lokacija povezana sa poslovnim i drugim delovima grada? Postoji li parking? Koliki su redovni troškovi održavanja?
Kod kvalitetne novogradnje važna je i dugoročna vrednost. Premijum segment Beograda tokom 2026. pokazuje da kupci, osim lokacije, sve više vrednuju kvalitet gradnje, energetsku efikasnost, bezbednost, garažu i profesionalno upravljanje objektom.
Zato dobra odluka o prvoj nekretnini spaja tri stvari: realan budžet, dobro razumevanje finansiranja i izbor stana koji može da odgovori na potrebe vlasnika i nakon prvih nekoliko godina.
Često postavljana pitanja
Ne. Potrebno je da ispuni zakonom propisane uslove. Refundacija se za kupca odnosi na površinu do 40 m², uz mogućnost dodatnih 15 m² po članu porodičnog domaćinstva koji ispunjava odgovarajuće uslove.
Pre izbora nekretnine treba proveriti kreditnu sposobnost, potrebno učešće, efektivnu i nominalnu kamatnu stopu, rok otplate, prateće troškove i uslove prevremene otplate. Kod promenljive kamate posebno je važno razumeti kako promena referentne stope može da utiče na buduću mesečnu ratu.
